我們近日調(diào)研了合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)，收獲如下：
合肥樓市近幾年運(yùn)行平穩(wěn)。合肥常住人口770萬(wàn)，2011~14年商品住宅年均成交面積1,240萬(wàn)平方米，人均1.6平方米，持平于全國(guó)。
預(yù)計(jì)2015年商品住宅銷(xiāo)售面積1,260萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額930億元（排名全國(guó)13，與廈門(mén)、西安相當(dāng)，高于鄭州、福州），相較往年基本維持平穩(wěn)勢(shì)
頭。價(jià)格方面，商品住宅均價(jià)過(guò)去五年的年均漲幅6.1%（同期全國(guó)6.7%），房?jī)r(jià)收入比7.4倍（二線城市平均7.5倍），也基本合理。
節(jié)制供地以防止出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩是市場(chǎng)平穩(wěn)的關(guān)鍵所在。在全國(guó)新開(kāi)工面積仍顯著高于銷(xiāo)售面積的情況下，合肥自2012年至今新開(kāi)工面積幾乎都低于
當(dāng)年銷(xiāo)售面積，客觀上體現(xiàn)為持續(xù)去庫(kù)存。若以在建面積這一最大口徑指標(biāo)計(jì)算，為年度銷(xiāo)售面積的3.3倍（全國(guó)4.4倍），市場(chǎng)整體狀況十分健康。這得益于
當(dāng)?shù)卣诠┑胤矫娴墓?jié)制。合肥市過(guò)往幾年嚴(yán)守每年450萬(wàn)平方米（地面面積）的新增供地計(jì)劃，即使在全國(guó)市場(chǎng)瘋長(zhǎng)的2013年，也嚴(yán)守供地紅線。由于今
年市場(chǎng)在政策刺激下走強(qiáng)，目前合肥可售住宅去化月數(shù)僅6個(gè)月，遠(yuǎn)低于二線城市13個(gè)月的平均水平，處于供小于求的狀態(tài)，也意味著未來(lái)半年房?jī)r(jià)將面臨比較大
的上漲壓力。我們判斷當(dāng)?shù)卣赡苓m當(dāng)增加供地計(jì)劃。顯然，在供應(yīng)不足的時(shí)候增加供地，遠(yuǎn)比在供大于求的情況下處理庫(kù)存要容易得多。
交通樞紐助力人口流入。以一縱一橫兩條國(guó)家級(jí)高鐵線路（滬漢蓉高鐵和京福高鐵合福段）為骨架，合肥正在構(gòu)建米字型高鐵路網(wǎng)，預(yù)計(jì)將助推城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)，并帶來(lái)持續(xù)的人口流入，從而支撐合肥房地產(chǎn)需求。
濱湖新區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)。濱湖新區(qū)北接合肥主城區(qū)、南鄰巢湖，距離市中心車(chē)程僅20分鐘，屬于建成區(qū)外擴(kuò)型新區(qū)，且面積不大（196平方公里，占
合肥市轄區(qū)面積的2%），屬于我們認(rèn)為值得看好的城市新區(qū)（參見(jiàn)2015年7月20日研報(bào)“豈止于大——全球大城市發(fā)展路徑研究”）。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過(guò)近十
年發(fā)展，濱湖新區(qū)已經(jīng)成為當(dāng)?shù)貍涫茏放醯膮^(qū)域，住宅交易量占全市的20%以上，雖然房?jī)r(jià)高于全市平均價(jià)格5~10%，但去化率絲毫不低，品牌開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)開(kāi)
盤(pán)即售罄的情況比較普遍。
建議
建議關(guān)注包括合肥在內(nèi)的九大低庫(kù)存城市的投資機(jī)會(huì)（詳見(jiàn)2015年11月9日研報(bào)“2016年H股房地產(chǎn)策略：尋找平淡市場(chǎng)中的亮點(diǎn)”），龍頭開(kāi)發(fā)商首推華潤(rùn)，中小市值公司推薦綠城、深控股。
風(fēng)險(xiǎn)
宏觀經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)。
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中金公司 張宇
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合肥市濱湖新區(qū)要素大市場(chǎng)B區(qū)五層
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